辛辛苦苦买了商品房，房子还没交付，却被法院查封了？！！遇到这种情况，我们该怎么办？购房人的合法权益该如何保护？

2018年，小黑买了一套总价值216万的房子，房地产公司约定2020年6月交房。

转眼到了2020年5月，离约定的交房时间越来越近了，小黑已经陆陆续续向房地产公司支付了购房款项180万元。

5月的一天，小黑突然接到了房地产公司打来的电话，因房地产公司资金紧张，未能及时偿还银行借款，银行胜诉后向法院申请了执行，他的房子房屋已于近日被法院查封。

那么小黑想知道遇到这样的情况，他该怎么维权？而他的商品房还没有过户，法院有权强制执行尚在开发商名下，但已经签署了预售合同的房子吗？

要回答这个问题，我们先要对民法典施行前后的相关法律规定进行梳理。

民法典施行前，最高人民法院曾发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，民法典施行后，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》正式废止，民法典规定了建设工程价款的优先受偿权和不动产的抵押权，建设工程司法解释规定了建设工程价款的优先受偿权优于抵押权和其它债权，但对商品房的消费者是否享有优先权未作出具体规定。

与民法典同时实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条、第三十条对商品房购房人排除法院强制执行的权利作出了相应规定，这在一定程度上弥补了对商品房购房人权利司法保护的不足。

该规定第二十九条的核心内容是，买受人购买登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，符合下列全部条件可以排除人民法院的强制执行：

一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

言外之意是，不符合上述条件的购房人不能对抗人民法院的强制执行。

该规定第三十条的核心内容是，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

也就是说，对于不符合第二十九条规定的买受人，只要在签署商品房预售合同后办理了物权预告登记，在执行程序中向法院提出停止处分所购买的商品房的，法院即不得对房屋进行拍卖或变卖等处分。

停止处分后，所购买的商品房最终符合物权登记条件的，法院就不再对该商品房进行强制执行。

也就是说，购房人在与开发企业签署商品房预售合同且备案后，千万不要忽视到不动产登记机构进行商品房预告登记。

根据我国不动产登记规则规定，只要进行了预告登记，不动产登记机构就不再办理同一不动产的抵押登记，同样，只要进行了抵押登记，不动产登记机构就不再办理同一不动产的预告登记。

现在来回答本文开头提出的问题，

如果购房人预购商品房的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，那么就不用担心房屋被人民法院强制执行，

如果不符合上述规定，那就要看购房人购买的商品房是否已经进行了不动产预告登记，如已进行登记，基本上也不会被法院强制执行。

而本案中，小黑在法院查封前已经和房地产公司签订了书面合同，是可以不被强制执行的，小黑可以经过多方咨询，向执行法院提出执行异议，主张房屋消费者物权期待权，排除法院对自己房子的强制执行行为。

在此，有必要提醒购房人，在签署预售合同之前，应首先了解自己所购买的商品房是否已被开发商抵押，如果已经进行了抵押登记是办不了预告登记的。

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作者：董世昌律师

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