老黑购买了商品房一套，首付款80万，还有125万在银行办理按揭贷款。

在该房屋办理完抵押手续后，银行下发所贷款项。

后老黑将该房屋转卖给了小白，并将房屋交付给小白实际占有使用，过了几个月以后小白收到法院通知要求腾退房屋，因该房屋将要被拍卖，原因是老黑已有几个月没有偿还银行贷款，银行起诉老黑偿还借款并请求确认抵押权。

银行拿到判决书后，向法院申请查封并执行。

案例分析：

老黑与小白进行房屋买卖时未通知抵押权人，并不一定导致买卖合同无效，而是可由买受人小白根据其意愿选择代替老黑向银行偿还贷款后，取得房屋继续履行购房合同，或者请求撤销、解除购房合同。

小白也可以选择要求解除购房合同，并要求老黑赔偿损失。

律师看法：

《物权法》第191条：

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

本案中小白可以替老黑偿还银行贷款消灭抵押权，从而取得购买的房屋。

《物权法》第15条规定：

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

根据该规定应该区分不动产物权变动的原因与结果，就是物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。

在已经抵押登记的情况下只要买受人愿意接受已经抵押的房产，房屋买卖合同也可有效，但在未经抵押登记的情况下，抵押权人不得对抗已办理过户登记的买受人。

本案中，买受人小白不愿意接受存在抵押的房产，要求解除合同，法院支持该合同解除。

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作者：马大维律师

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