村民出租宅基地建房，合同有效吗？

案例回顾

老群是北京市某区村民，在本村拥有一处占地面积600平方米的宅基地，宅基地上建有300平方米旧平房。

小益也是该村村民。

2017年，老群与小益签署了租赁合同，合同约定老群将房地出租给小益，由小益垫资在原有宅基地上建筑三层房屋，房屋建成后，老群将房屋出租给小益八年，老群用房租抵顶小益的建房投资款。

合同签订后，小益将原有平房拆除，在原址建公寓房1100平方米，并将部分房屋对外出租使用。

2022年，老群以双方签订的租赁合同违反了法律关于禁止宅基地非法转让、出租的强制性规定为由，向某区法院提起诉讼，要求确认租赁合同无效，并返还其宅基地及地上建筑物。

群益普法

某区法院一审认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权益，具有身份属性，不得非法出让、转让或出租。

小益承租涉诉宅院后，将原有房屋拆除并重建，故《租赁合同》实际系土地租赁合同的性质。

双方非法出租宅基地，改变宅基地的规划用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，《租赁合同》应为无效。

判决确认老群与小益签署的《租赁合同》无效。

小益不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院。

三中院经审理后认为，现行土地管理法明确规定鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地。

结合涉案《租赁合同》的内容，涉案《租赁合同》并未改变涉案宅基地使用权人主体。

本案现有证据不足以证明涉案《租赁合同》存在违反现行法律、行政法规的效力性强制性规定，合同应为有效，判决撤销某区法院判决，驳回老群的诉讼请求。

现行《土地管理法》于2019年8月26日发布，于2020年1月1日起施行。

相较于2004年施行的《土地管理法》，现行土地管理法第六十二条增加了第六款，即：

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

2019年9月，农业农村部发布了《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》，通知在重点工作中明确：

支持培育盘活利用主体，在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。

鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用。

上述法律规定和政府规范性文件的出台，标志着我国在农村闲置宅基地的有效利用和增加村民收入上有了显著的进步，这也是提高农村土地资源利用效率，实施乡村振兴战略，推动乡村产业发展的内在要求。

当然，盘活闲置宅基地和住宅要坚决守住法律底线，不得违法违规买卖宅基地，不得违反乡村建设规划，要注重保护自然生态环境。

北京市第三中级人民法院的终审判决，回应了保障乡村振兴战略的司法需求，在尊重市场主体平等自愿、公平公正参与生产经营的基础上，维护了合同的有效性、稳定性，对于促进农业农村经济发展，维护市场公平竞争环境具有重要的指导意义。

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作者：北京群益律师事务所-董世昌律师

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