花8万元买的房子
11年后面临拆迁
这是不少人梦寐以求的好事
可没想到的是
当年的卖家竟反悔
认定当年的买卖合同无效
这拆迁难道就“泡汤”了？
一起来看看
今日案例
2007年， 张某退休后，打算在郊区农村买套房，这样就能在农村居住，享受农村自由自在的田园生活了。
北京市某郊区吴某也有意向将自家农村的一套祖宅卖掉。于是，双方经过协议，吴某以8万元价格将其农村祖宅内四间房屋卖给张某，双方签订了《房屋买卖协议书》，房屋所在村的村民委员会加盖了印章，并向张某收取了3000元的管理费。后张某即开始在上述宅院内居住。
11年后，该村面临拆迁。吴某想将该房子收回。吴某跟张某协商，张某予以拒绝。
张某认为其已经购房十多年，且一直在该房内居住生活，吴某的要求其不能接受。双方协商不成，吴某便向法院提起诉讼，要求确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效。
那么，张某和吴某签订的《房屋买卖协议书》是否有效？如果合同无效，张某的利益又当如何保护呢？
群益普法
农村房屋的买卖必然涉及对该房屋所在宅基地使用权的处分，而宅基地使用权是集体经济组织成员所享有的权利，该权利与特定身份关系相联系。
而本案中，吴某与张某之间的房屋买卖协议必然涉及宅基地的买卖，张某并非房屋所在村的集体经济组织成员，不应享有该村宅基地的使用权。故双方签订的《房屋买卖协议书》因违反了法律、行政法规的强制性规定，导致双方签订的《房屋买卖协议书》无效。
通过对宅基地买卖纠纷的调研发现，90%以上主张宅基地上房屋买卖合同无效的诉讼原告为出卖方。并且，案件增速与城镇开发速度成正比。因宅基地上房屋买卖合同其订立合同时间与诉讼时间跨距大；大多涉及征收拆迁利益；矛盾纠纷多为出卖方不诚信行为所引发。
2019年最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。对于合同确认无效后果的处理，实践中，有的地区考虑出卖人因土地增值所获利益以及房屋价值变动，由买受人返还房屋，由出卖人向买受人赔偿房屋重置成新价（地上物价值），具体数额可委托评估机构评估。
因此，笔者认为，本案纠纷是因为吴某的不诚信行为引起，在张某返还涉案房屋后，对于张某的损失，应当依据诚实信用的原则，由出卖人向买受人赔偿房屋重置成新价（地上物价值）。
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作者：北京群益律师事务所-邵先梅律师
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