近日，因北京疫情呈多点散发态势，

北京市相关部门对部分底商、门店采取了暂停营业的管控措施，

小群承租了某企业房屋用于开办文体俱乐部，自年初以来因政府采取管控措施，开开停停反复数月时间，小群所得收入已远远小于房租等支出

小群想知道自己能要求出租人减免房租吗？

应当说，小群面临的问题是具有普遍性的，也是关系到疫情发生的特殊时期，依法签订的合同如何继续履行的问题。

一般而言，2022年已是国内疫情首次发生以来的第三年了，

无论是出租人和承租人对房屋租赁合同的履行应当有了合理的预期，如果出租、承租双方在合同中约定了受疫情影响的情形，且对房租的调整进行了相应安排，或者在合同签订时，合同履行地本身就因疫情受到了管控，

那么此时疫情防控的影响就不应再视为不可抗力或情势变更，合同应得到全面适当的履行，当事人不能再因此主张免除责任。

若在房屋出租合同中，出租、承租双方未对疫情防控的影响作出约定，出现小群所述的情形时，就要依照现有法律、法规、司法解释以及地方政府政策的规定进行处理。

《民法典》规定了“不可抗力”和“情势变更”的原则，最高人民法院发布的关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）规定，

疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。

对于发生不属于不可抗力，而又属于无法预见且不属于商业风险的重大变化，合同利益失衡方可以请求依法变更或解除合同。

具体以北京市为例：

2022年4月22日，北京市发布了《关于继续加大中小微企业帮扶力度加快困难企业恢复发展的若干措施》的政府文件，

文件规定，2022年对承租京内国有房屋的在京注册或在京纳税服务业小微企业和个体工商户减免3个月房屋租金，

其中对于承租被列为疫情中高风险地区所在区国有房屋的，减免6个月房屋租金。

国有及国有控股、国有实际控制企业要率先落实到位，本市集体企业可参照执行。

可以说，上述文件规定的标准非常明确，属于政府强制要求国有企业对服务业小微企业和个体工商户让利的管理行为，符合文件规定的企业可直接向出租方提出要求减免房租的请求，法院在审理相关案件中也可以参照上述文件规定直接作出裁判。

对于承租人承租非国有企业房屋的情况，最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）规定，

承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；

调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

根据法院之前的相关判例，

如双方既无约定也无具体依据和政策减免租金时，承租人只有在客观情况无法使用房屋的情况下可以减免房租，如商业用房承租人因疫情影响导致无营业收入或营业收入明显减少时，法院通常会考虑疫情及疫情防控措施对合同履行的影响、承租人所涉经营行业、双方过错程度、实际损失等多种因素酌情支持减免部分比例的租金。

如经营文体俱乐部等受疫情影响较大，餐饮行业不能堂食但可经营外卖影响次之，如办公因可以居家办公影响最小等等。

情况不一而足，所减免租金的情况需要根据事实而判断。

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作者：董世昌律师

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