近日，北京市第二中级人民法院终审判决一起存量房买卖合同纠纷案件。

购房人小群要求退还购房款50万元的请求不但未受到支持。

反而要另行向卖房人小益支付违约金60万元，小群应支付的违约金总额达到了110万元。

案情简介

2021年3月18日，小群与小益在房屋中介公司撮合下签署了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定小益将位于北京市西城区X号房屋出售给小群，房屋总价840万元，买方如拒绝购买该房屋的，应按房屋总价款20%支付违约金。

合同中关于入学名额约定，交易房屋在本合同签署之时对应的入学名额为多校划片，适龄儿童依据不动产权证书所对应的实际居住地址登记入学情况最终以所在片区的统筹分配为准。

小群在合同签署后一个月内陆续支付了定金及房款50万元，但自同年7月份后，小群即多次明确表示，因子女将来无法登记入读房屋所在的德胜学区内学校，即不再继续履行双方签署的购房合同。

之后，小益提起诉讼要求小群支付违约金，小群则反诉要求返还已支付的购房款。

法院判决

法院经审理后认为，小群与小益签署的《北京市存量房屋买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应遵守。

因小群未按合同约定向小益支付涉案房屋的购房款，已构成根本违约，小益有权选择解除合同，小群应按合同约定支付违约金。

违约金以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、当事人过错程度、履行利益损失等因素，酌定小群应向小益支付违约金110万元。

群益普法

本案最终的判决结果，对于小群来说，所受到的损失是巨大的，教训非常深刻。

对于他人来说，更应关注本案背后的法律风险。

一、正确认知签署合同的目的，明示合同解除条件。

小群与小益签署的是存量房买卖合同，合同约定的标的物是位于西城区的房屋，合同约定的权利义务是房屋的交付及购房款的支付。

而房屋内入学名额的约定，通常是房屋的一项附加功能，如无特殊约定，卖房人并不保证所出售的房屋满足买房人子女入学的特定需求。

小群与小益签署的购房合同并未将买房人子女入学作为购买房屋的目的，也未将未能入学约定为解除合同的条件，相反合同中明确了入学名额以所在片区统筹分配为准，所以小群认为其因不能实现合同目的而有权解除合同的说法是不能成立的。

二、正确认知履行合同过程中的违约行为，预先判断并减小损失风险。

通过法院查明的事实可以确认，双方在履行房屋买卖合同中，小益并不存在违约行为，而小群却存在违反合同约定拒不支付购房款的违约行为，同时该违约行为给小益造成了较大的经济损失。

经法院查明确定小益受到的损失有房屋现价与合同约定价差损失80多万元，小益因未能履行与第三人的购房合同，向第三人支付违约金19万元等。

法院依照公平原则和诚实信用原则，考虑充分补偿守约方实际损失并适度惩罚违约方的背景，在未超过合同约定的违约金标准的情况下，酌定小群应支付的违约金为110万元。

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作者：群益-董世昌律师

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