房东白小姐和某房产中介公司签订了房租出租代理合同。

约定白小姐将位于北京市某区的一套两居室交给某房产中介公司出租。

租期为2018年6月21日至2021年6月20日。

租金为每月4500元,以后每年递增150元,租金按季支付。

并在合同中约定,白小姐将房子交付给该中介公司后,无论该房屋实际出租与否,中介公司均应按照合同的约定的租金标准向白小姐支付租金。

根据合同约定,2020年3月21日为该中介公司向白小姐支付租金之日。但该中介公司一直迟迟不支付租金。

白小姐多次向其催要租金,对方先是以疫情为由,要求减免一个月租金,后又以市场租房价格低等为理由,拒不支付租金。

对于中介这种不给免租的就拖延租金的行为,白小姐觉得很苦恼,因为她自己也有房贷要还。

那么,这种情况下,中介公司能否以疫情为由要求出租方减免租金?

对于中介公司这类行为,房东白小姐要如何维护自己的合法权益呢?

疫情期间房东必须免租吗?中介因此不给钱应当如何处理?-群益观察 -北京群益律师事务所

新冠肺炎疫情爆发以来,政府采取的有关延迟复工、人员管控、交通限制等紧急措施,会给市场造成不同程度的影响,但对于房屋租赁合同的履行是否有影响,以及影响程度如何,则不可一概而论。

并不是所有跟疫情相关的租赁合同纠纷都能适用“不可抗力”条款减轻或免除责任,而是应当从疫情对合同履行的具体影响着手,认定疫情与法律后果之间是否有因果联系,然后根据影响造成的法律后果,确定应当适用的法律规则。

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如果合同一方当事人因疫情防控原因直接导致无法履行合同义务或者导致合同目的根本无法实现的,则可按照不可抗力的规定进行处理;

但如果承租人因疫情防控原因虽然无法正常使用、收益租赁房屋,但并不必然导致履行合同障碍,也不必然导致合同目的无法实现的,则可以按照情势变更原则处理。

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如果疫情的发生对当事人之间的合同的履行没有影响,一方当事人以疫情为由不履行合同的,则应承担相应的法律责任。

本案标的房屋的用途为居住功能,若所在小区未被封闭,未影响租户的居住用途,则不应当适用不可抗力或者情势变更的规则减免租金。

确定疫情对房屋租赁合同的影响应当从房屋租赁房屋合同的用途房屋租赁合同期限房屋租赁合同在疫情期间的履行障碍类别等诸多要素综合判断。

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本案中,中介公司以疫情为由要求白小姐减免租金,首先要证明疫情的原因导致其租赁房屋无法使用,导致合同无法履行或者对其履行有巨大影响。

如果承租方不能提出证据证明其主张的,对于其减免租金的主张则无法得到支持。

其次,中介公司在违约迟延支付租金后,再和房东白小姐进行协商,所谓协商,其实却存在挟持的故意,以不免房租就不缴租金的行为对抗其法律义务,其主观上存在不履约的故意,应当承担相应的违约责任。

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那么,对于发生此类纠纷后,出租方应当如何应对才能更好的维护自己的权益呢?

1.和承租方积极沟通协商

尽管合同已经明确了对方的租金支付义务,当出现承租人没有按时缴纳租金的情况时,出租方及时进行催缴和通知,并积极协商。尽量避免诉讼。

2.要注意固定和留存证据

如果双方当事人在合同履行中存在协商沟通的,应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等,必要时可通过公证的方式予以固定。

涉疫情案件中,出租房还应当注意收集和留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同履行影响的证据。

3.提起诉讼时,谨慎合理选择请求权

对于承租方拒不缴纳租金的行为,协商无效的,可以通知对方解除合同,办理房屋交接手续,对方拒不履行的,可以向法院提起诉讼。

在起诉时,应谨慎选择请求权。

在充分考虑疫情对合同履行的影响,进而确定是仅要求支付租金,承担违约责任,还是要求解除合同,防止请求权基础选择不当而承担不利后果。

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作者:邵先梅律师

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