近两个多月来，国内外“新冠”疫情肆虐。疫情期间，多个客户电话咨询了因疫情引发的各类法律问题。其中，合同履行问题在咨询者中占相当的比重。
有个客户咨询称春节前购买了北京某处房产，购房合同中约定首付款应在2020年2月中旬某日前支付，问因疫情是否可以暂缓支付首付款。
那么，在此种情况下，买受人是否可以因疫情而暂时拒绝付款或者要求延长首付款给付时间呢？
《民法通则》第八十八条规定：“合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。……”
《合同法》第六十条也规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”
就上述案件情况而言，买受人应当按照合同约定履行付款义务。
但有人又说了：疫情不是“不可抗力”吗？遇有不可抗力不是可以不履行吗？
对于“不可抗力”，《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的 ‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 《合同法》第一百一十七条也有相同的规定。
从法律条文中对于“不可抗力”的定义来看，本次“新冠”疫情应属于不可抗力范畴。但是否遇有不可抗力就可以免除合同履行义务了呢？答案显然是否定的。
除“不可抗力”定义外，《合同法》第一百一十七条同时规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。……”
依据上述规定，除法律另有规定外，只有因不可抗力的影响，导致合同不能或无法履行的情况下，才可以一定程度上免除义务方的履行责任。
也就是说，虽然发生了不可抗力，但并不足以影响义务方履行合同义务的，义务方仍应当按照合同约定全面履行。
另外，如果当事人已然延迟履行合同义务，在此期间发生不可抗力，该不可抗力即便导致合同无法履行，仍不能免除义务方的责任。
而因不可抗力确致使合同一方不能履行合同的，其也不能只是简单地、消极地怠于履行，在此情况下，遭遇不可抗力的一方仍有及时通知并提供证明的义务。
对此，《合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
回到上述案件，受疫情影响，买受人即便履行了支付首付款的义务，后期房屋网签、解押、过户、房屋交割等仍可能因疫情导致履行困难，应该怎么办呢？
对此，律师建议：
因合同履行进程涉及到买卖双方的切实利益，买卖合同的履行需要买卖双方的相互配合，如受疫情影响，确实导致合同履行困难，买卖双方可以就合同履行相关事宜坦诚沟通并达成一致意见，据此签订补充协议（口说无凭）并依此履行。
通过此种方式，一定程度上可以避免一方或双方违约等法律风险的发生，避免给自己或对方造成不必要的麻烦和损失。
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作者：张伟律师
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