2020年1月，新型冠状病毒感染的肺炎席卷全国，为防控疫情蔓延而延长春节假期和延迟复工时间等紧急措施，导致承租人对其租赁房屋的使用和收益均受到一定的限制和妨碍，房屋租赁合同也因此成为受疫情影响较大的合同类型。

同时，各地政府也陆续出台了一些房租减免政策，以缓解承租人疫情下的房租支付压力。

此外，也有承租人因疫情原因主动要求出租人减免房租。

与之相对的，则是出租人面对减免租金要求的各不相同的回应。

其中即有出租人主动为承租人减免租金或是双方通过协商减免租金的例子，也不乏出租人坚决不同意减免房租的情形。

那么，在疫情之下，承租人是否具有主张减免房租的权利？出租人又是否有为其减免房租的义务？已成为人们关注的焦点问题之一。

笔者在综合近段时间来接触过的相关的问题，针对是否可以主张减免房租的问题进行了总结，希望能为大家提供借鉴。

第一、有无相关政策。

讨论能否减免房租，首先要看各地有无相关减免政策，其是我们能否主张减免的依据。

但需要提示大家的是，地方的政策多有不同，具体需要详细查阅房屋所在地的相关政策。

在此，我们仅以笔者所在地北京为例，2020年2月7日京政办发〔2020〕7号文《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》中提到：

“中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；

承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商解决。”

可见，该政策仅是针对北京市属国有企业具有约束力，对非国有资产类房屋的出租人仅为鼓励性政策。

所以，对非国有资产类房屋的出租人而言，其没有直接减免租金的法定义务。

第二、区分房屋用途。

在没有政策依据的前提下，能否减免房租不能一概而论，需要我们对房屋的用途进行区分后确定。

首先，如果房屋是居住用途，即承租人承租房屋是为了自己居住的话，那么疫情一般不会构成合同履行的重大障碍，承租人一般不能以疫情为由主张减免租金，除非确实因疫情导致承租人难以继续居住的情况。

其次，如果房屋是商业用途，那还需要进一步区分：

1、店铺、商场用途

（1）店铺、商场因疫情防控被有关政府部门关闭、暂停营业，导致承租人无法使用租赁房屋进行正常经营的，属于出租人因不可抗力而无法正常提供租赁房屋，导致租赁合同根本无法履行的情形，承租人可主张减免租金。

（2）店铺、商场未被相关政府部门强制关闭、暂停营业，存在两种情况。

一是，要求采取缩短营业时间或限制人流量等防疫措施，导致承租人无法正常营业，承租人可主张出租人未按合同约定向承租人提供租赁房屋用于正常经营，要求减免租金。

二是，承租人因疫情导致其员工滞留外地、招工困难，导致承租人无法正常营业，客流量和收入大幅减少或已经不能实现经营目的，继续按照原有约定支付租金对承租人明显不公平的，承租人可与出租人协商减免租金，也可适用情势变更原则，以诉讼方式向人民法院提出减免租金等合同变更要求。

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2、办公、工业用途

（1）写字楼或工厂被有关行政部门关闭，导致承租人无法使用租赁房屋进行正常经营的，属于出租人因不可抗力而无法正常提供租赁房屋，导致租赁合同根本无法履行的情形，承租人可主张延长减免租金。

（2）写字楼或工厂在疫情期间未被有关政府部门强制关闭，承租人仍可以继续占有及使用租赁房屋，承租人不可以主张减免租金。

虽然，全国各地陆续出台的延期复工、错峰复工政策，在一定程度上减少了承租人对租赁房屋的使用程度或者增加了使用困难和不便，但是，这并不足以导致租赁合同根本无法履行或造成明显不公平结果。

因此，承租人以此为由要求减免租金未果产生纠纷，较难得到司法机关的支持。

总之，新冠疫情不论是对于承租人还是对于出租人而言，都是一场严峻的战役，双方应秉持着相互理解、相互体谅的心态，并肩战斗，共渡难关。

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作者：王俊颖律师

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