近些年，随着不动产价格的暴涨，因一手房、二手房买卖引起的纠纷显著增多，而且随着交易过程的复杂化，出现了一些无权处分房屋的卖方与买方签署的房屋买卖合同，那么因此而产生的纠纷法院又是如何处理的，交易合同的买方能能否取得涉案房屋的所有权呢？

笔者在实务中就遇到了这样一起案件，B公司是北京某区区属房地产开发公司，若干年前，B公司开发建设了某小区，黑先生是开发项目中的被拆迁安置居民，B公司委托下属物业公司与黑先生签署了公房租赁合同，合同约定B公司将涉案房屋以公房租赁的形式安置由黑先生居住。

在黑先生居住期间，黑先生与同小区的居民白女士签署了房屋转让合同，合同约定黑先生将该套房屋转让给白女士，白女士支付了合同约定的全部购房款。

与此同时，B公司下属物业公司又与白女士就同一套房屋签署了公房租赁合同，但却没有收回与黑先生签署的公房租赁合同。

若干年后，随着房屋价格的暴涨，黑先生开始反悔，在该小区房屋进行房改时，黑先生凭借手中保存的公房租赁合同与B公司签署了房屋买卖合同，黑先生以政策性低价购买了房屋，同时办理了房屋所有权证。

白女士发现上述情况后，遂向某区法院提起诉讼，请求确认黑先生与B签署的房屋买卖合同无效，在案件审理过程中，黑先生又与对纠纷毫不知情的黄先生签署了二手房买卖合同，黄先生以市场价格购买了该套房屋，并办理了产权过户手续。

某区法院经审理后作出判决，确认黑先生与B签署的房屋买卖合同无效。

但因黄先生已经取得了涉诉房屋的房产证，白女士又以黑先生、黄先生为被告，请求确认房屋买卖合同无效，确认房屋归其所有。

法院最终判决黑先生与黄先生签署的房屋买卖合同有效，黄先生依据善意取得制度取得了房屋所有权，驳回了黑先生的诉讼请求。

通过上述案例可能有些人会觉得白女士有点冤枉，自己支出了购房款且第一手的房屋买卖合同也被确认无效了，但其仍无法取得房屋的所有权。

但作为笔者来说，上述案例恰恰非常完美地诠释了我国物权法规定的善意取得制度，有力地保护了善意相对人的交易安全。

我国《物权法》第第一百零六条规定了善意取得制度的要件标准，即同时满足以下条件即可构成善意取得：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

最高人民法院发布的《物权法》司法解释（一）第二十一条规定了不适用善意取得制度的情形：

（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

那么回头看前面的第一个案例，黑先生与B公司签署的房屋买卖合同已被法院确认无效，那么即便黑先生取得了涉案房屋的产权证，但其也不能取得房屋的所有权，其持有房屋产权证可以通过相关程序被政府部门撤销。

而第二个案例中，黄先生在与黑先生的交易中却完全符合善意取得的条件，黑先生持有涉案房屋的所有权证，黄先生即相信黑先生有权处分涉案房屋，主观上黄先生是善意的且没有故意或重大过失行为，黄先生按市场价支付了购房款，且已将产权办理到个人名下。

因此，司法上认定黑先生与黄先生签署的房屋买卖合同不存在无效的情形，是合法有效的，其取得房屋的所有权适用善意取得制度。

反之如果在司法上否定黄先生买卖房屋的行为，从实际效果上看黄先生比白女士还要无辜。

那么法律为什么要规定善意取得制度呢？

善意取得制度，是均衡所有权人和善意受让人利益的一项制度，当所有权人与善意受让人发生权利冲突时，应当侧重保护善意受让人，这样有利于维护交易的安全，更有利于鼓励交易。

如果受让人不知道或不应当知道转让人无权转让该财产，而在交易完成后因出让人的无权处分而使交易无效导致善意第三人退还所得的财产，这不仅要推翻已形成的财产关系还使当事人在交易中心存疑虑，从而造成当事人交易的不安全，会严重影响到商品的交易和流通。

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作者：董世昌律师

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