小白是老白的外孙女,小黑是老白的女儿,老白和老黑是夫妻关系。

2013年,老白和老黑婚内购置房产305号房屋,房产登记在老白名下。

2014年10月,老黑去世。老黑遗产没有继承分割。

2018年6月,老白和小白签订了一份《房产赠与协议》,协议约定将其名下和老黑共有的305号房产赠与小白,并于当月办理了房屋产权变更登记手续。

外婆明明把房子给我了,姨姨为什么起诉赠予无效,房子是她的?-群益观察 -北京群益律师事务所

2020年12月,老白去世。

2021年4月,小黑向法院起诉,要求确认老白和小白签订的《房产赠与协议》无效。

一审法院经审理认为涉案305号房屋属于被继承人夫妻共同财产,在未予分割前,该房屋处于共有人共有状态。

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老白和小白在签订《房产赠与协议》时,明知该情况,故存在有恶意串通,损害第三人利益的行为,故其所签订的合同无效。

小白不服该判决,提起上诉,认为老白处分自己财产份额的那部分赠与协议应当有效,故该《赠与合同》不应该是全部无效而是部分无效。

二审法院支持了小白的上诉请求。判令该赠与合同部分无效。

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律师说法:

随着不动产的价值的升值,特别是在一二线城市,一些特殊的区域,一套五六十平方米的学区房,价值动则几百万甚至上千万。房产构成了一个家庭最主要的财产。

因此,在巨大利益的驱动下,本案中的情况时有发生。

遇到该种情况,权利人应该如何维护自己的权利?

我国法律规定,无权处分人处分他人财产需要经权利人追认或者无权处分人在订立合同后取得处分权,否则,其实施的行为就可能不能产生相应的效力,其效力情形要根据具体情况而定。

在处分行为是无偿赠与的情况下,无论处分物是否交付,该赠与合同皆是无效,处分物的所有权仍归权利人所有。

但在买卖合同场合,还需要考虑买受人是否构成善意取得。在买受人支付了对价且为善意的情况下,处分物的权利不能复归原权利人所有,而是归买受人。

权利人可以主张不当得利的返还,如果仍有损失,可以基于侵权行为向处分人主张损害赔偿。

但,如果买受人不能提供证据证明其行为是善意,则无法取得处分物的所有权。

现实生活中,每个案例具体情况都不完全相同,也可能会出现当事人所说的“我的案子和对方的案子情况一样,但判决结果却不一样”的情况。

但无论何种情况,一旦出现自己权利被侵犯的情形,权利人就应当积极地准备、收集及提供尽可能充足的证据,采取相应的法律手段,以维护自己合法权益。

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作者:邵先梅律师

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