小群因投资失败欠下巨款，无奈之下决定出卖父亲老益的房屋用来还款。

2021年1月3日，小群以父亲老益的名义与小白签订了《房屋买卖合同》。

签订合同前小群为了让小白放心，

将老益之前因购买此房屋与某开发商签订的《商品房买卖合同》、《交房确认书》的复印件，

及小益委托其出卖房屋的《授权委托书》的原件给了小白，此《授权委托书》上老益的签字是小群自己写的。

双方签订合同后小白按照合同约定履行了支付房款的义务，但是小群一直以各种理由推托不配合其办理房屋的过户手续，亦未将涉案房屋实际交付。

小白无奈之下找到老益要求其履行合同义务，但是老益告知小白其从未委托过小群将涉案房屋进行出卖，亦未签订过授权委托书，其对小群代其签署的《房屋买卖合同》不予认可。

那么小群签订的《房屋买卖合同》对老益发生效力吗？

根据《民法典》第一百七十一条：

“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。

被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。　　 
行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”

第一百七十二条：

“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”

根据上述法律规定此合同在符合下列任一条件下即对被代理人小益发生效力：

1、老益对小群代理其签署《房屋买卖合同》的行为表示追认；

2、小白有证据能够证明其有理由相信小群有权代理老益实施签署《房屋买卖合同》的行为，构成表见代理。

本案中首先老益明确表示其对小群代其签署《房屋买卖合同》的行为不予追认。

其次小群和老益虽然是父子关系，但是其在法律上为两个独立的民事主体，小白作为买受人，应当尽到审慎的注意义务。

《授权委托书》上老益的签名与《商品房买卖合同》、《交房确认书》中老益的签名笔迹明显不同，很难认定小白已经尽到足够的审慎义务。

因此小群代老益签署《房屋买卖合同》的行为亦不构成表见代理。

综上，小群签订的《房屋买卖合同》对老益不发生效力。

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作者：许赛飞律师

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