近日，客户小群向笔者咨询，小群有一套闲置住宅，委托中介公司对外出租一年，中介公司将房屋租给了小益并收取了相应中介费。

一年期满后，小益还想继续承租小群的房屋，小群于是和小益直接签订了房屋租赁合同。

中介公司知道后，以委托出租合同约定，委托期限内和委托期限届满三个月内，小群不能与承租人直接签订租赁合同为由，要求小群承担三个月房租的违约金。

小群想知道中介公司的要求合法吗？

要想回答小群提出的问题，首先我们应明确中介合同的概念及相关的法律规定。

2021年1月1日起施行的《民法典》将中介合同作为典型合同列入合同编，明确中介合同的定义为：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

从其定义可知，中介人是为委托人订立合同提供服务的，中介人促成合同成立的，委托人应当支付报酬。

《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

从小群与中介公司签订的委托出租合同看，合同期限一年，在此期间，中介公司促成了小群与小益订立房屋租赁合同，小群也按照合同约定支付了报酬。

可以说，合同期限内小群不存在绕开中介直接与小益订立合同的行为，故不存在承担违约责任的基础。

合同期限届满后，小群与中介公司签订的委托出租合同中除限制小群私下签约的义务外，其它义务均已经履行完毕，双方合同目的已经实现。

那么，中介公司在委托出租合同中约定，小群在合同终止后三个月内不能直接与小益签约的条款是否具有法律效力呢？

我们知道委托出租合同是中介公司为重复使用而预先制作的格式合同，其中限制小群与小益直接签约的条款属于格式条款。

我国民法典规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。

民法典第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，提供格式条款一方排除对方主要权利的条款都是无效条款。

就本案而言，如前所述，中介公司促成了小群与小益订立房屋租赁合同，也拿到了相应的报酬，双方权利义务公平对等，而中介公司之所以额外规定合同期限届满后三个月小群与小益不能私下签约，目的是绑定中介公司与出租人的服务关系，达到通过一次服务获取多次报酬的机会。这显然加重了出租人的责任，中介公司所涉的格式条款应为无效条款。

在国家行政管理层面，2019年12月，住房和城乡建设部等六部委发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，意见第六条规定，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。

可见，国家行政规章是禁止中介服务机构重复收取中介费用的，该意见也是法院确认格式条款无效的重要依据。

因此，笔者认为，中介公司以委托期限内和委托期限届满三个月内，小群不能与承租人直接签订租赁合同为由，要求小群承担三个月房租的违约金的请求是不应受到法律支持的。

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作者：董世昌律师

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