“法律是显露的道德,道德是隐藏的法律”,一个人的行为首先是要经过道德来调整,当道德调整显示出他的无力并且已经触及了他的底线的时候,我们就要使用法律来进行调整。

我们曾代理过这样一起案件,原告(我方代理)与被告曾系夫妻,二人于2011年5月通过二审调解离婚,且调解书中明确载明“夫妻共同财产归原告所有”。而当时夫妻的共同财产为夫妻关系存续期间被告继承的诉争房屋,只是当时没有办理继承手续,房屋尚未进行过户。

虽未进行过户,但原告一直居住在该房屋中。直到2015年6月被告背着原告将诉争房屋做了公证继承变更至被告名下。随即,在8月将房屋出卖给第三人,并办理了过户手续。

直到第三人要求原告腾房,原告才知晓应属于自己的房屋被出卖给了第三人,遂提起诉讼,要求被告与第三人签订的合同无效,并将房屋过户至原告名下。

我们在代理的过程中,发现本案的难点在于房屋已经过户至第三方名下,这就涉及到第三方是否涉及善意取得的问题。

关于不动产的善意取得问题,我国现行立法尚没有专门的明确规定。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定:“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意,有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益。”这一规定被视为我国确立不动产善意取得制度的标志。但我国目前实际上只是部分承认了不动产的善意取得制度,对于共同共有以外的不动产是否适用于善意取得并无具体规定。

而本案中,该房屋并非共同共有,而是通过法院调解书的方式,判归原告单独所有。而被告是通过欺诈的形式,无权处分了原告的财产。

在此情形下,判断第三人是否构成善意取得则需考虑以下四方面:

1、对方明知是诈骗财物而收取的;

2、对方无偿取得诈骗财物的;

3、对方以明显低于市场的价格取得诈骗财物的;

4、对方取得诈骗财物系源于非法债务或者违法犯罪活动的。

但现实问题是,想要证明买受方不是善意并存在恶意串通的举证责任在原告方,且举证责任巨大,很难拿出足够的证据加以证明。

我们因此在开庭前做了大量工作,包括调查房屋买卖时的市场价值,申请法院调取被告与房屋买受人的银行交易记录,以及前往中介核实当时具体的买卖情况等。

最终,在我们的不懈努力下,发现了该买卖行为中的几个疑点,首先,房屋虽是通过中介出售,但整个过程中,中介从未带第三人去看过房,且原告一直在涉案房屋中居住生活,如第三人前去看房,原告肯定会知晓;其次,房款转账记录中,虽有转账记录,但转账为一次性转账,且是在买卖合同签署当日即转账。当时房屋尚未办理过户登记,按照一般的房屋买卖交易来说,都会预留一部分尾款,在过户后支付,因此,被告与买受人的房屋买卖行为不符合一般的交易习惯。最后,通过原、被告共同的朋友介绍,被告与买受人极有可能是认识的。

因此,我们在开庭时针对诸多疑点,发表辩论意见,最终,维护了我方当事人的合法权益。

 

王俊颖律师

个人简介

王俊颖律师毕业于日本山梨学院大学,获得法学学士学位及公共政策硕士学位。拥有良好的法学教育背景,理论功底扎实,思维活跃,积累了大量的法学经验,能准确地捕捉到案件要点,为客户提供有效的法律意见及建议。

为人真诚,善于沟通,处事沉着冷静,以成为一名优秀的法律人为目标,始终坚持“法律无处不在,细节决定成败”的工作理念,尽最大的努力为当事人提供更专业、更高效、更实用的法律服务。