房屋租赁合同应该是我们最常见的一类合同，尤其是对励志在北京打拼奋斗的人来说，在拥有自己的房子前，租一间满意的房子更是必经的一环。

而房屋租赁关系当中，除了承租人使用房屋和出租人收取租金这一权利内容外，对于承租人尤其是经过多年打拼准备买房安家的承租人来说，还有一项重要的权利就是优先购买权，但该权利往往容易被我们所忽视，导致自身合法权益未得到及时的保护。

黑先生承租了白小姐的房屋，合同签订了3年。

后白小姐欲将该房屋出售，便通知黑先生搬出或与新房东重新签订租赁合同。

黑先生得知后明确向白小姐表示愿意以同等条件购房，但白小姐最终却仍与他人就租赁房屋签订了买卖合同并办理了过户手续。

那么对于黑先生而言，是不是只能按照白小姐所说的搬家或是重新签订一份租赁合同？

黑先生有无其他方式维护自身的合法权利呢？

《民法典》726条规定：

“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，但是房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”

可见，承租人优先购买权有四个方面的内容：

1、出租人在出卖房屋之前应当向承租人履行通知义务，通知的内容为出租人和第三人协议的房屋出售条件，承租人针对出租人和第三人谈判的结果享有优先购买权。

2、如果承租人在收到通知之日起的15日内仍未明确表示购买房屋，则视为承租人放弃优先购买权。

3、强调承租人应当在“同等条件”下才能行使优先购买权。

4、限制承租人不能行使权利的“两种例外”，即房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属。

本案例中，白小姐通知卖房之后，黑先生在收到通知后便明确表示愿意以同等条件购买白小姐的房屋，且不存在限制承租人不能行使权利的“两种例外”情形。

那么白小姐仍然出售给第三人的行为，无疑侵犯了黑先生的优先购买权。

依据《民法典》第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

可见，黑先生的优先购买权受到侵害后，可以要求白小姐承担损害赔偿责任。

具体而言，首先，如果有证据能证明白小姐与第三人签订买卖合同过程中存在恶意串通或其他导致合同无效的情形，黑先生依然得以请求法院宣告合同无效，但对于黑先生的举着责任较重。

其次，如果无上述合同无效的情形，那么白小姐与第三人订立的房屋买卖合同有效，黑先生则只能要求白小姐承担租赁期间届满后另行购买或租赁房屋而支出的不必要的交易成本，如搬家费、误工费及房屋差价等损失。

诉说你的忧愁，群益帮您解忧。

作者：王俊颖 律师

文中所有图片、视频，如无特殊说明，均来自互联网。

其版权归原作者所有，如有版权问题，请联系小编