大黑和小黑是亲兄弟。2018年，大黑和小黑依遗嘱继承并通过诉讼取得了位于北京市大兴区某处房屋的产权，其中大黑占75%的房产份额，小黑占25%的房产份额。

取得生效判决书后，大黑和小黑到房管部门办理了产权变更登记。

其后，大黑多次与小黑沟通，拟出售上述房产，但始终未能达成一致意见。

2021年3月，大黑未经小黑同意，单方与购房人小白签订了《房屋买卖合同》，出售整套房产。合同约定房屋总价款人民币430万元；同时约定任何一方违约，应按照房屋总价的20%向守约方支付违约金。

合同签订当日，小白即向大黑支付购房定金人民币10万元。

小黑在得知上述情况后，第一时间明确告知小白其不同意卖房，并表示大黑未经其同意擅自签订《房屋买卖合同》，该合同应属无效。

其后，大黑亦将购房定金10万元转账退还给小白。

小白认为，大黑与其签订的房屋买卖合同有效，大黑应当承担相应的违约责任。

那么，本案中，大黑作为房屋的共有人之一，不经过其他共有人同意，能否单方处分按份共有房产？

大黑与小白签订的合同又是否有效呢？

对此，《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：

“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外”。

依据上述规定，大黑作为享有75%的产权份额的按份共有权人，其对于本案房产应有权单独作出处分，大黑与小白签订的合同应为合法有效。

然而，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条又规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”

当然，《城市房地产管理法》其性质应属于管理性规范，不能作为认定合同效力的依据。

但是，现实中，为了避免引起麻烦和纠纷，律师建议：买卖房屋时，合同双方都应谨慎行事。

尤其是作为买方，对于待购置房屋的产权情况以及是否设置了抵押、查封等权利负担情况，应事先进行充分了解和核实；

如本案的共有房产，买方应当要求全体共有人共同签署买卖合同，或取得其他共有人的公证授权。

如此操作，虽然程序略显繁杂，却可以规避很多不必要的法律风险，减少很多不必要的麻烦。

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作者：张伟律师

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