近日，笔者接待了客户小白的法律咨询，小白与兄弟小黑分别继承了父母遗留房产的75%、25%，之后房产一直由小黑占有使用，小白想让小黑购买自己持有的份额，但小黑称无钱购买，小白提出将房产卖出二人分割房款，但小黑又不同意。

小白想知道自己在共有房产的份额该如何分割呢？

小白提出的问题涉及到按份共有财产的分割和处分，我国现行《民法典》承继了《物权法》关于财产共有的条文体系，并规定在《民法典》物权编第八章中。

其中关于按份共有财产的处分原则体现在《民法典》第三百零一条中，即：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。

也就是说，小白提出变卖共有房产，但小黑持有共有房产的份额超过了三分之二，小黑不同意变卖是无法对房屋进行整体转让处分的。

那么在此情况下，小白如何要求分割房屋呢？

《民法典》第三百零三条规定，共有人没有约定不得分割共有财产或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。

第三百零四条规定，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

根据上述规定，小白若要对房屋进行分割，是有权随时向人民法院提起民事诉讼的。因共有房屋本身已经是不动产登记的基本单元，如再继续进行实物分割，将会丧失房屋构造独立性、使用功能独立性，登记独立性的要求，所以小白可以向法院请求，房屋份额归小黑所有，小黑按房屋价值25%的比例向小白支付房屋折价款。

本案在审理中，可能还会遇到本文开头小黑提出的问题，就是其一直声称自己没有能力支付小白房屋折价款。

如果在法院审理中，小黑还坚持不同意整体处分房屋，法院将根据小白的申请，委托专业评估机构对房屋价值进行评估，按照房屋评估总价及小白持有的份额比例，判令小黑支付小白房屋折价款。

如果在判决生效后，小黑仍以无钱支付为由拒不履行判决，法院将在执行程序中对小黑持有的75%房屋份额进行公开拍卖或变卖，在此情形下，小白享有房屋份额的优先购买权。

如果份额拍卖或变卖不成功，法院可以对房屋整体进行拍卖或变卖，并将拍卖或变卖所有的款项按比例发还给小白和小黑。

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作者：董世昌律师

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