共有二字意味着，房屋产权归属并非一人独有，而是多人共享、平等的占有使用与处分权利。但现实中，三人共有的房屋被其中一人长期独占的情况并不少见，当协商沟通无果，被排挤的共有人往往陷入两难：是忍气吞声，还是能通过法律途径夺回权益？一起来了解一下吧。

群益普法

在法院判决三人共同占有房屋的情况下，若其中一人实际居住，其他两人可采取以下法律途径维护自身权益：

01明确共有形式及份额

首先需确认判决中是否明确了共有形式（按份共有或共同共有）及具体份额。若未明确，可向法院申请补充说明。

按份共有的，需根据份额行使权利；

共同共有的，原则上各方权利平等。

02协商实际使用方案

共同居住：若房屋条件允许（如面积、房间数充足），可协商共同居住，签订书面协议明确使用规则（如房间分配、费用分摊等）。

轮流居住：约定轮流使用房屋的时间段，避免冲突。

补偿协议：由居住方给予其他共有人经济补偿（如租金），换取独占使用权。

03提起“分割共有物”诉讼

若协商不成，其他共有人可向法院起诉要求分割房屋，具体方式包括：

实物分割：若房屋可物理分割（如分层、分间），法院可能判归不同共有人单独使用各自部分。

变价分割：拍卖房屋，按份额分配价款。

折价补偿：一方取得全部产权，按份额向其他共有人支付补偿款。

04主张租金收益

若居住方独占房屋导致其他共有人无法使用，非居住方可主张：

不当得利：要求居住方支付相当于租金的补偿（需证明自身权益受损）。

侵权责任：若居住方拒绝协商，可能构成对其他共有人权利的侵害。

05申请强制执行

若判决已明确共有权但居住方阻挠他人使用，可向法院申请强制执行，要求：保障非居住方的入住权利；或强制进行财产分割。

律师建议：如果居住方独占房屋，其他共有人应尽快通过书面形式与居住方协商，若无法达成一致，尽早启动法律程序，避免自身权益持续受损。

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作者：北京群益律师事务所-汤艳萍律师

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