现在，很多人购买学区房往往会有落户需求，但是有些买方在二手房买卖过程中却对户口迁出的约定问题缺乏重视，房屋交易结束后可能出现卖方怠于或不愿迁移户口的风险。

如果卖方户口不及时迁出，就会对买方在子女上学等问题上造成不利影响，使得购买学区房从而上名校的初衷不能得以实现。

这不，前阵子黑先生就遇到了类似问题：

黑先生的儿子已经上幼儿园了，为了能让儿子将来上一所重点小学，黑先生就看中了一套学区房，并且打算将儿子的户口迁入此学区房中，这样按照相关政策孩子就能入读该所重点小学。

于是，黑先生与该房业主白女士签订了一份《房屋买卖合同》，因该房屋中有白女士及其父亲老白先生落户于此，故买卖双方在买卖合同中对户口迁出问题做出了明确约定：

出卖人应当在该房屋所有权转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将户口迁出，则每逾期一日，出卖人应当按全部已付房款万分之二的标准向买受人支付违约金；逾期超过六十日，则出卖人需向买受人支付违约金30万元。

合同签订后，黑先生如期支付了购房款，并与白女士办理了房屋过户手续。

房子是交付了，但是白女士父女二人的户口却一直没有迁出，使得黑先生也没能如愿将户口迁入，儿子能否上该重点小学仍是未知数。

协商不成，黑先生只能向法院起诉，要求白女士按照合同约定支付违约金，但户口迁移问题还是不能通过法院诉讼得以解决。

那么二手房买卖过程中，对于户口问题，我们应该注意哪些呢？

第一、购买二手房时务必要查明所购买房屋现有的户口情况，不要想当然的认为只要买了房就能落户，以防日后给自己带来不必要的麻烦，考虑清楚具体情况后再决定是否购买。

第二、买卖合同中要明确约定户口迁移条款并明确违约责任。因为在二手房买卖合同中，如果不针对户口迁出写明相应条款，一旦就此问题产生纠纷诉至法院，法院往往会以“不属于民事案件受理范围”为由驳回起诉。

在我国户籍问题由公安机关管辖，只有在合同中对户口的迁出时间、不及时迁出户口后应当承担的违约责任等问题作出明确约定，基于违约责任，法院才会予以解决，但也仅限于承担违约责任的部分。

第三、在买卖合同中约定待对方将户口迁出后再给付部分尾款，或者约定卖房人在一定时间内不迁出户口，买房人有权解除合同。从而，迫使卖房人考虑到现实经济利益，权衡利弊后主动迁移户口，如此买房落户的需求就能得以实现。

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作者：孙郑律师

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