民法典第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

民法典第二百七十八条对“维修资金筹集”“改建、重建建筑物及附属设施”“共有部分的使用和经营”三个事项进行了调整，降低了达成决策的难度。

对于上述三个事项的表决需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，即专有部分面积占比二分之一且人数占比二分之一以上的业主同意即可。

对于其他表决事项，民法典采取的“少数决”的机制，即专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，实际上，对其他表决事项实行专有部分面积占比三分之一以上的业主且人数占比三分之一以上的业主同意即可。

较物权法对“筹集和使用维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”等共同事项实行“绝对多数决”，即专有部分和人数同时三分之二以上的现行规定而言，民法典二百七十八条规定大大降低了决策难度，减少了资源的闲置和使用不足现象的发生。

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作者：庄学超律师

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