租客必看！房东擅闯出租屋，这样主张解除合同才合法-群益观察 -北京群益律师事务所

房屋出租后，租客对出租屋的占有、使用权与居住安宁权受法律保护，这是租赁关系的核心底线。但现实中，未经租客同意，房东擅自闯入出租屋的情况并不少见，由此引发的合同解除纠纷也频频发生。那么，这种情况下租客能否要求解除合同？

今日案例

黑先生与白女士是夫妻关系。2024年5月，夫妻二人将A房屋出租给甲公司，并签订《房屋租赁合同》，约定：租期两年，每月租金6000元，押一付六，每半年支付一次租金；租赁用途为将此房作为甲公司女员工宿舍使用。

2024年12月10日晚，黑先生与朋友聚餐，酒后未经甲公司同意擅自闯入A房。于是甲公司遂与白女士联系，要求其立即过来将黑先生接回，白女士赶忙道歉。次日，甲公司负责人又与黑先生夫妻二人沟通表示：女员工们一致表示不愿再住在A房中，故要求退租，并退回多付的租金及押金。

黑先生表态：昨晚的确是自己酒后行为不当，不该未经同意就擅自闯入出租屋，为上述过失行为再次道歉，但不同意解除房屋租赁合同。经过多次沟通，对于是否提前退租、退款一事始终无法达成一致意见，故甲公司将黑先生夫妻二人诉至法院。

那么，从法律上而言，甲公司能要求提前退租及退款吗？

群益普法

根据我国《民法典》及《住房租赁条例》等相关法律规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间，出租人不得擅自进入租赁住房，但是经承租人同意或者依法可以进入的除外。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

可见，房屋出租期间出租人对房屋的实际占有、使用权益均让渡给承租人。出租人未经许可，不能擅自进入租赁房屋，否则影响承租人权益，构成违约。而且，根据租赁用途以及出租人的具体行为，擅入房屋或可构成根本违约。如构成根本违约，承租人则有权主张法定解除权要求解除房屋租赁合同，并要求出租人承担相应的违约责任。

本案中，在租赁期间黑先生夫妇已将A房的实际占有、使用权利全部让渡给甲公司享有，而黑先生却未经甲公司同意擅自闯入涉案房屋系属侵权行为，构成违约。至于违约程度，黑先生身为一名男性，在明知A房作为女员工宿舍使用的情况下，在晚上酒后擅自闯入房屋的行为情节严重，构成根本违约，故甲公司有权依法行使法定解除权要求解除房屋租赁合同。