民法典设立居住权是对国家养老问题、住房问题等现实问题的回应，同时有力地保障了多渠道保障人民住有所居的住房政策。

居住权是对居住类房产独立设置的一种权利，目的是保护居住权人的合法利益不受其他人的干扰。

若某住宅上已设立居住权，该住宅不论辗转至何人之手，居住权人均可享有该居住权。如此方能保障公民居住的安全与安宁。

设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，同时，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。若双方仅签订居住权合同，但未及时登记，而房屋所有权人又将房产转卖给第三人。

此时，因居住权尚未设立，双方之间仅存在债权关系。上述情况下，若该房产尚未办理所有权变更登记，签订居住权合同一方可要求房屋所有权人办理居住权登记；若该房产已办理所有权变更登记，则仅能请求房屋所有权人承担违约责任。

关于抵押物上居住权的涤除问题，也应区分不同情况进行处理。若居住权设立在前，根据物权优先效力，当债务人无法清偿债务，抵押权人要求优先受偿抵押物时，不应将抵押物上的居住权进行涤除。

若居住权设立在后，根据物权优先效力，当债务人无法清偿债务，抵押权人要求优先受偿抵押物时，应参照抵押物上有租赁的情形进行处理。

即先按照不动产上存在居住权进行询价和报价，若该不动产价值不足以清偿抵押权人的全部债权，则应涤除该不动产上的居住权后再进行询价和报价，保障抵押权人的权益。权利涤除后该不动产上设立的居住权归于消灭。

居住权、租赁权均是为占有、使用房屋所设，在对房屋的使用权能上是互斥的。因此，民法典第三百六十九条规定，除另有约定外，已经设立居住权的住宅，原则上不得再出租。

但是，租赁权是合同债权，居住权是一个用益物权，物权高于债权，如果在已经出租的房屋上有设立居住权时应当优先保护居住权。

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作者：庄学超律师

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