近年来，随着房价的不断上涨，许多购房者除了自住以外还有一部分人投资房产，追逐利益。随着全国各地限购措施的陆续出台，有些购房者出于规避限贷和限购政策、减少税费或者享受优惠等目的，借用他人名义购房和办理产权登记。

借名购房合同又称隐名购房合同，是指当事人约定，一方（借名人）经他人（出名人）的同意，将其出资购买的房屋登记于他人名下。在司法实践中形成了大量借名登记的现象。

在借名购房纠纷中，借名人主张房屋确权最主要的理由就是房屋的真实权利所有权人。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第二条明确规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

借名人不能根据借名购房协议的约定直接取得所有权，但可向法院提起合同之诉，要求登记权利人协助为其办理房屋过户手续。

因为合同系双方当事人真实的意思表示，基于诚实信用、公平原则，应当按照合同约定履行。

借名人可通过举证其为真正的所有权人，认定真正权利人的证据主要有：房屋产权证书保管情况、房屋的购房款及相关税费的支付凭证、长期控制和占有房屋的事实等。

民法典正式实施后，在借名买房的行为发生之时并不违反限购政策情况下，因买受人并非为规避限购政策而借名，后续限购政策调整并不影响其基于借名买房协议主张过户，这类合同是有效的。

如果当事人借名买房往往是出于规避法律政策，如规避房贷，税收，限购等政策，借用他人资格享受某种购房优惠等目的，实际上是对相关政策的架空，如果可以取得所有权，那么将导致政策落空，违背了民事活动必须遵守法律，此类合同可被认定是无效的。

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作者：吴宏斌律师

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