老黑将自有的位于北京市某小区的两居室通过中介出售，并于2021年5月与买房人小白签订了房屋买卖合同，房屋成交价为人民币630万元，小白于合同签订当日支付购房定金人民币10万元，房屋贷款人民币240万元，余款约定于过户前3日内支付。

同时合同还明确约定了合同解除的条件、任何一方违约应承担的违约责任以及物业保证金条款。因小白是通过出售自有房屋置换老黑的房屋，双方经协商约定房屋过户时间为2021年10月31日前。

房屋买卖合同签订没多久，该地教育部门就发布了文件，老黑所出售的小区被纳入了某重点小学的学区范围，由此导致该小区房屋的市场价值在很短时间内就有了很大幅度的上涨。老黑遂找到律师咨询：“这种情况下，我是否可以通过协商解约或者单方不卖了？”

首先，如果买卖双方协商一致，并同意解除合同，这并不违反法律规定，法律对此也不做强制性约束和限制，换句话说，你情我愿，这种情况下解除合同，应无任何争议。

然而，现实中，能通过友好协商解除房屋买卖合同的案例并不多见。更多的情况是，一方要求解除合同另一方不同意解除，或者另一方虽然同意解除，但双方对于赔偿或者补偿标准无法达成一致意见，导致协商失败。

那么，如本案情况，老黑能否单方以通知的形式解除房屋买卖合同呢？

本律师认为，本案中在买房人没有根本违约的情况下，卖方没有合同解除权，也就是说老黑即便通知买房人解除合同，也并不必然发生合同解除的法律后果。

换句话说，如果买房人同意，并最终达成一致，房屋买卖合同解除；如果买房人不同意，老黑单方发出解除通知则可能会面临较大的法律风险，因为买房人可能会要求老黑继续履行房屋买卖合同，同时要求老黑承担相应的违约责任。

也就是说，老黑极有可能最终达不到保住房屋的目的，同时还要承担一定程度的财产损失。

现实中，人们可能会说：我的房子我不想卖就不卖了。如果合同尚未签订，卖房人对于自己的房产有自由的处置权，可以决定是否出售。但是一旦签订了合同，为了维护市场秩序和交易的稳定，合同双方就都要遵守合同条款的约定，任何一方不能随意突破法律规定和合同约定之限制，也不能任意行使合同解除权。

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作者：张伟律师

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