超过保修期限的房屋，开发企业还须承担质量修复责任吗？

事件回顾

2003年4月小群购买了位于北京昌平区某住宅小区一层房屋，同年10月收房入住。

2018年2月起，小群发现房屋厕所地下排污管已经断裂且填埋层存在空洞，房屋北阳台地漏下陷。

为此，小群找到小区开发企业T公司要求承担修复赔偿责任，但对方以房屋管道及回填土均已超出规定的保修期限为由拒绝承担法律责任。

小群无奈将T公司诉至北京市昌平区人民法院，要求T公司承担修复责任并赔偿房屋租金损失。

昌平区法院经审理后认为，《商品住宅工程质量保修规程》虽规定房心回填土、肥槽回填土及采取隐蔽方式安装的给排水管道最低保修期为10年。

但根据鉴定机构现场勘验情况，一层房屋回填土中的石灰拌合不均匀，局部存在建筑垃圾。

即该房屋自交付时回填土便存在质量缺陷，T公司对此存在过错，应对于小群房屋的损坏予以修复并对小群的损失进行赔偿。

判决由T公司按照修复施工方案进行维修，并赔偿房屋租金损失至修复完毕止。

T公司不服一审判决提起上诉。

二审法院经审理后认为，根据鉴定意见，引起小群损害的原因在于回填土施工存在质量缺陷，T公司对此存在过错。

虽该房屋施工已过保修期，并不免除其原有质量问题的责任，故应当进行修复并进行赔偿。

判决驳回上诉，维持原判。

群益普法

那么，为什么法院在房屋已经竣工验收合格，且法律规定的质保期已届满的情况下，还要判决开发企业承担修复和赔偿责任呢？

我国《民法典》第六百一十五条规定：

“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”

第六百一十七条规定：

“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。”

根据上述法条，我们可知，法院判决开发企业继续承担质量责任的法理基础是法律规定的“物之瑕疵担保责任”。

所谓“物之瑕疵担保责任”，是指出卖人在向买受人交付标的物前，对其所交付的标的物应担保其权利完整无缺，并且依照法律规定、通常交易观念或当事人的意思，标的物应当具有相应的价值、效用或品质。

通常房屋和建筑工程验收合格只是推定的合格，并不意味着建筑工程就百分之百合格，验收合格并不能免除开发企业的“物之瑕疵担保责任”。

保修期是指开发企业将房屋交付给业主后在保修期内出现的保修范围内的质量问题无条件修复的期限，并非对房屋和工程质量承担瑕疵担保责任的期限。

保修期满，开发企业的保修责任消灭，但开发企业的瑕疵担保责任不受影响。

前述案件中小群所购房屋存在的质量问题是由于施工方在施工过程中偷工减料、未按质量标准施工造成，而在施工方将房屋及建筑工程交付给开发企业时，开发企业并未发现该质量问题。

因此，房屋存在的内在质量瑕疵在开发企业交付给小群前就已经客观存在，即便保修期已届满，开发企业也应承担工程质量瑕疵担保责任。

开发企业承担修复赔偿责任后，可以向承揽该工程的建筑施工企业追偿。

诉说你的忧愁，群益帮您解忧。

作者：北京群益律师事务所-董世昌律师

文中所有图片、视频，如无特殊说明，均来自互联网。

其版权归原作者所有，如有版权问题，请联系小编。