在买房的时候，经常有人会因为各种原因，需要借用他人的名字与资格，然后自己出钱购买，也由此引发了不少纠纷。

遇到被借名的人欠债乃至被强制执行时，房屋实际购买人是否还能保住自己的房子呢？

今日案例

张某与相恋多年的女朋友结婚，但因其不满足购房政策，便与朋友商量，借朋友王某的名义购买位于通州区某处的房产，签订协议书并约定该房产实际产权人为张某，享有对房产的各种处置权等。

由王某与开发商签订商品房买卖合同，登记在王某名下，张某支付购房款、契税、水电燃气费等费用，并装修入住至今。

2022年12月，王某领取该案涉房产的不动产登记证书。2022年1月，王某的丈夫与王某协议离婚，离婚协议书中也载明女方王某名下的该案涉房产与王某和王某的丈夫无关。

2022年4月，王某和王某的丈夫因借款合同纠纷被法院强制执行，法院要求王某或实际控制人迁出并腾空该房产。

后张某向法院提出执行异议，请求法院终止对案涉房产的执行行为，法院裁定驳回了张某的请求。

2023年3月，张某向法院提起执行异议之诉，请求法院终止继续执行王某名下的案涉房产，并解除对该房产的查封、评估、拍卖等执行措施，依法确认案涉房屋归其所有。

群益普法

借名买房系借名人与出名人协商，以出名人的名义购买房产并登记在出名人的名下，且约定房产归借名人所有的行为。

根据我国民法典第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记,发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。不动产物权的权属以登记效力为准，但不动产物权登记是公示效力，根据法律规定在有证据证明其为真正权利人时，可以推翻不动产登记的效力。

张某提供证据证明其系案涉房产实际出资人及占有人，且借名买房发生在此次债权采取诉讼措施之前，而非为逃避债务、规避执行。此外，案涉房产已被查封并进入执行程序后，王某才领取案涉房产不动产登记证书，已无法进行权属转移登记，不能认定张某对此存在过错。

因此，根据物权优先于债权的原则，张某作为案涉房产的实际所有权人相较于陆某所享有的债权，应优先予以保护。

故法院应当终止执行案涉房产并需要解除对案涉房产的查封、评估、拍卖等执行措施。

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作者：北京群益律师事务所-王倩律师

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