2017年9月1日，小黑与小白签订《借名购房协议》，双方约定小黑借用小白名义购买一套房产，小黑承担购房中产生的相应费用，并拥有该房屋的所有权及对该房屋的占有、使用、收益及处分的权利。小白不得对此房屋进行转让、出租、抵押及赠与等。随后，双方依约履行了各自的义务。

2019年8月28日，因小白涉案无法偿还其与他人的债务，债权人依法申请查封登记在小白名下的房产，小黑对此提出异议，遂诉至法院。

律师说法：

（一）借名买房的协议是否有效？

借名买房的情况现在还普遍存在，不过当事人达成此类约定的动机还有所不同，大致可以归为以下几种情况：

1.借名购买政策性保障性住房；

2.借名购买普通商品房；

3.为隐匿财产或转移财产而将房屋登记在亲朋好友名下；

4.为规避限贷政策借用他人名义等情况。

此类协议是否有效，应以我国《合同法》中相关规定进行判断。即合同当事人自愿签订合同，合同内容不违反法律、强制性规定即为有效。借名购房合同只要是双方当事人自愿签订，没有违反《合同法》的规定，就具有法律效力。由此来看，上述四种情况中除第二种情况外，其他三种情况可能会被认定为借名卖房协议无效。

（二）借名人能否基于借名买房合同排除执行？

此类纠纷应该区分内部法律关系与外部法律关系，借名人基于借名买房合同，即内部法律关系取得债权请求权，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。

借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，不能对抗权利登记人与他人之间的外部法律关系。另外，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。

本案中，借名买房是小黑与小白之间的合意，小黑借名合同获得更大的利益，未办理过户登记的原因在于小黑，对由此产生的风险理应自行承担。

因此，小黑就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。其因不能排除强制执行而受到的损失可依据借名买房合同等向小白另行主张赔偿。

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作者：谢红志律师

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