老黑将坐落于北京市通州区的自有房屋出卖给小白，房屋价款400万，双方约定违约方需承担房屋价款百分之二十的违约责任。

在履行合同过程中，小白发现老黑隐瞒其姐姐因抑郁症从该房屋跳楼自杀的情况，遂要求解除房屋买卖合同，并要求老黑支付违约金80万。

老黑认为其姐姐是从房屋的一房间跳楼的，并不是在房屋内死亡，故认为房屋不构成凶宅，且小白购买二手房屋应当预见到客观上会存在居住人生老病死的情形。

小白未按房屋买卖合同约定支付购房款，构成违约，应支付老黑违约金80万。

因此双方争执不下，最终诉至法院。

那么，该房屋是否为凶宅？

“凶宅”并非法律概念，无法从法律规范中寻找其明确定义，但在房屋买卖交易实践中，人们已对“凶宅”的内涵含意形成了一定的共识，且交易房屋如系“凶宅”确实会严重影响人们对交易房屋的购买意愿及交易价格。

法院经审理认为，房屋是否属于凶宅需要考虑两方面因素，一是死亡地点，二是死亡形式。

一方面，老黑的姐姐自该房屋跳楼，虽最终的死亡地点在该房屋外，但事件发生的起点在该房屋内,所以从死亡地点上，不能排除与该房屋之间存在一定的关联性。

另一方面，跳楼自杀并非正常的生老病死，死亡形式上属于非正常死亡，足以影响房屋交易中买受人的未来居住感受和买受意愿，因而该房屋应可纳入“凶宅”的认定范围。

据此，该房屋属于俗称的“凶宅”。

该房屋属于凶宅，小白能否要求解除房屋买卖合同并主张违约金？

房屋买卖合同约定，老黑保证该房屋非“凶宅”。

老黑明知其所售房屋存在有人从中跳楼自杀的情形，却并未在订立房屋买卖合同过程中告知小白，反而在房屋买卖合同中承诺所售房屋不存在“凶宅”的特殊情形，故小白可以老黑隐瞒房屋真实信息构成违约为由要求解除房屋买卖合同，并根据《民法典》相关规定及房屋买卖合同约定主张违约金。

但是违约金数额过高，老黑可以请求法院对赔偿违约金数额予以合理调整降低。

最终，法院结合双方房屋交易所支出的实际付出及房屋买卖合同解除对双方造成的实质影响等因素，依法对违约金数额调整为5万元。

可见，在市场交易过程中，房屋出卖方有如实告知的义务。若出卖方未如实告知房屋情况，需承担法律上的不利后果。

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作者：白梓入律师

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