2020年7月，老黑与小白签订房屋租赁合同，合同约定：老黑将位于海淀区某小区的一套房屋租给小白居住使用，月租金6000元，租期为5年，合同还约定了其他相关事项。

2021年1月，小白又与小黄签订了租赁合同，约定：小白将上述房屋转租给小黄，租期为3年，月租金7000元，小黄拖欠租金达2个月的，小白有权解除合同，合同亦约定了其他相关事项。

小黄租赁期间在2021年2月至3月连续拖欠了2个月的租金，小白向法院起诉要求解除其与小黄的租赁合同，并要求支付拖欠租金及违约金。

小黄认为，小白转租上述房屋，未经老黑同意，其和小白的租赁合同无效。

律师说法：

首先，本案中小白与小黄双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思地表示，并不违反法律禁止性规定，是有效的合同。

未经出租人同意的转租不属于《民法典》规定的无效事由，没有法律、行政法规的强制性规定转租必须经出租人同意，同时，法律赋予出租人在承租人擅自转租时，出租人可以解除合同的权利，因此未经出租人同意的转租并不当然无效。

其次，认定转租合同有效更有利于保护次承租人的利益。转租涉及出租人、承租人、次承租人各方的利益，三方均为平等的民事主体，法律要平衡各方利益。由于次承租人的租赁权受到他人意志的直接影响，处于保护最弱的境地。

从利益平衡的司法角度看，如果认定未经出租人同意的转租有效，次承租人可以基于《民法典》规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金”寻求救济，也可以追究转租人的违约责任。

因此，承租人未经出租人同意，与次承租人签订租赁合同，该合同不因出租人不同意而无效，无法继续履行的，可以解除合同。

本案中小白可以向法院起诉要求解除其与小黄的租赁合同，并要求支付拖欠的租金及违约金。

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作者：吴宏斌律师

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