近日，北京法院判决了一起房屋买卖合同纠纷案件：

小群系老益之子，一日小群拿着户口簿找到中介公司称其母委托其卖房，小群在卖房授权委托书上代签了老益的名字。

之后，小群作为代理人与小白签订了房屋买卖合同，小白向小群支付了买房定金，老益知道小群卖房后向法院起诉，称小群无权代理本人出卖房屋，请求法院确认双方签署的房屋买卖合同无效。

法院经审理后认为，小白未确认老益授权的真实性，在签订合同时未对房产证、身份证原件等必要材料原件进行审核，故小群的行为不构成表见代理，涉案合同对老益不发生效力。

那么法律对表见代理如何规定的呢？

《民法典》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

《民法典总则编若干问题的解释》第二十八条第一款规定，表见代理有两个构成要件：

（一）存在代理权的外观；

（二）相对人不知道行为人行为时没有代理权，且无过失。

由此可见，表见代理制度的确立，是在行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，因存在代理权的外观实施代理行为，而相对人在善意且无过失的情况下相信行为人有代理权，从而确认行为人与相对人签署的合同对被代理人有效的制度。

表见代理的意义是承认外表授权，保护善意交易相对人的利益，使善意相对人不因相信表见代理人的行为发生了变化，从而保护动态交易安全。

当然，因为表见代理不是符合法律要件的委托代理，行为人实施的行为有可能不是被代理人的真实意思表示，从而损害被代理人的利益。

法律为了平衡被代理人和相对人的利益，对于表见代理制度的适用规定了严格的条件。

即：第一必须存在代理权的外观，使相对人有理由相信行为人有代理权；第二相对人不知道行为人行为时没有代理权，并且对代理权的外观进行了必要的审查，且无过失。

下面我们再看另一起北京法院审理的表见代理成立的房屋买卖合同案件。

小律拥有自有产权房屋一套，委托小师卖房，并向小师出具了有效期半年的授权委托书，同时小律将房屋钥匙、房屋所有权证原件等交给了小师，小师也一直占有小律的房屋。

半年后，老黑想购买此房，小师带领老黑现场看房，同时向老黑出示了房产证原件和一份经公证且未过有效期的授权委托书，随后，小师代理小律与老黑签署了房屋买卖合同。

小律知道后以授权过期、公证授权书系伪造为由向法院起诉要求确认小师代自己签署的房屋买卖合同无效。

法院经审理后认为，小律曾委托小师办理房屋买卖，在小师办理期间及后续，小师持续持有涉案房屋的产权证及房屋钥匙，并占有使用部分房屋。

在小师与老黑签订涉案合同时，小师出示了经公证的授权委托书，虽然小律举证证明该经公证的授权委托书系伪造，但综合上述相关事实，老黑有理由相信小师具有代理权，故小师构成表见代理。

因小师构成表见代理，故其代理行为有效，其行为后果应由小律承担，小律应按《房屋买卖合同》的约定履行相应义务。

通过上述两个案件，我们对表见代理制度有了比较清晰的认识，同时也对被代理人提出了警示：被代理人没有真实授权他人的意思表示，就不要以明示或默示的方式向第三人表示以他人为自己的代理人，不要随意将相关文件物品交给他人；

被代理人与代理人之间的委托关系不成立、无效或被撤销，或代理关系终止后被代理人要采取必要措施，公示代理关系终止的事实并收回代理人持有的代理证书、相关文件物品等。

如此，被代理人才能避免因行为人成立表见代理而被动履行合同的尴尬境地。

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作者：董世昌律师

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