2019年12月1日,白女士与黑先生签订了《摊位租赁协议》,该协议约定黑先生将位于北京某营业摊位暂租给白女士,租赁期间为2020年1月25日至2021年2月10日,租金为24万元,合同签订后,白女士向黑先生支付了全部租金。

疫情期间承租人要求减免租金,是否可以获得法院支持呢?-群益观察 -北京群益律师事务所

协议约定在租赁期间,摊位所需交纳的工商、税务、电费及物业管理费由白女士承担,白女士遵守商城的管理规定,另外协议还备注了:

因市场临时变动造成摊位的整改或其他原因,由双方共同承担责任。

后因受新冠病毒疫情影响,该商城自2020年2月9日至2020年4月9日期间停止营业,自2020年4月10日开始营业,但营业时间远远少于正常营业时间,而且该商城仅开一个入口,其他多个入口关闭。

白女士认为租赁摊位目的系营业摊位正常营业,现因疫情影响导致白女士无法实现合同目的。

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现该商城给商户进行政策减免,白女士要求黑先生减免4个月的租金共计8万元,但黑先生拒绝。后白女士诉至法院,要求黑先生返还白女士租金8万元及利息。

黑先生持有其他商户的延期合同,辩称不同意白女士减免租金的意见,但同意根据该商城的政策将白女士的租赁期限延期五个月至2021年7月份,白女士称因疫情影响每天都在亏损,可能支持不到合同到期就不再经营或双方租赁合同履行到期后不再经营,故不同意延长租期的时间。

那么,白女士的诉求返还租金能否得到法院的支持呢?

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律师分析:

双方之间依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当遵照履行。双方签订的协议备注“因市场临时变动造成摊位的整改或其他原因,由双方共同承担责任”。

本次新冠肺炎疫情及疫情防控措施应属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力事件。

在不可抗力事由出现时,该商城因疫情防控曾关闭,此后采取减少营业时间、控制人口出入等措施,造成白女士无法正常营业导致损失发生,对此白女士、黑先生双方均无过错,但是双方当事人应当根据协议约定共同承担责任。

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虽然黑先生同意以延长租期的方式减少白女士的损失,但白女士因经营困难,双方租赁合同到期后不再经营,故不同意延长租赁期限的方案,坚持要求减免租金。

因双方合同到期后,白女士无继续经营的打算,对于其以减免租金的方式要求黑先生分担疫情影响的损失,理由正当,法院会予以支持。

关于减免租金的数额,法院一般会根据双方合同履行情况、疫情期间商场关闭和营业时间等因素酌定。

另,关于白女士主张的利息,于法无据,法院一般不予支持。

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作者:聂武超律师

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