《北京市物业管理条例》于2020年5月1日正式施行。为解决业委会成立难、物业费用的合理性、小区共用部分的收益等大家关心的热点问题进行了明确规定。

01 业主只能被动接受前期的物业服务合同吗？

条例规定，建设单位承担前期物业服务责任，前期物业服务合同期限最长不超过2年，具体期限在合同中约定。

期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。

期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。

02 小区没条件成立业主委员会怎么办？

为解决业委会成立率低的难题，条例规定，可以组建过渡性质的“物业管理委员会”作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项。

考虑到其临时性、过渡性的特点，条例特别提出，物业管理委员会的任期一般不超过3年。

期限届满，仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

03 小区物业费收多少合适，谁说了算？

条例规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。这就意味着物业公司和业主拥有了相对自由的议价空间，服务品质将成为物业费高低的决定因素。

物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式，以及物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况等信息。

04 物业公司利用小区共用部分从事经营的收益归谁？

小区共用部分的收益归全体业主。条例规定，物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。公共收益归全体业主所有。

专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。

05 原物业公司被解聘后赖着不走怎么办？

条例规定，物业服务合同期限届满前六个月，业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面告知原物业服务人。

业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行交接义务，并且退出物业管理区域。

原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业管理区域。

06 小区楼房外墙脱落，砸坏车，甚至砸伤人，而又没有采取必要的安全保障措施，物业公司有责任吗?

条例明确，物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设备设施和部位加强日常巡查和定期养护;采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

如违反规定，将责令限期改正，处2万元以上5万元以下罚款。

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作者：吴宏斌律师

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