买家购买二手房屋时，判断该房屋是个人所有财产，还是共有财产是不可忽视的关键因素之一。买家购买夫妻共有房屋的情况也较为常见。

从法律上而言，房屋属于婚后共同财产的，若夫妻一方不同意出售该房屋，买家将无法顺利购置该房屋。

2012年11月24日，买家小黑通过我爱我家中介找到卖家白女士，双方协商后，小黑决定购买白女士位于北京市朝阳区的房屋。

因该套房屋是白女士婚后与丈夫共同购买的房屋，属于夫妻共同财产，我爱我家中介向小黑和白女士说明出售该房屋还需征得其丈夫的同意。

白女士表示其丈夫同意出售该房屋，之后二人会配合小黑办理购房手续等事宜。

双方于当日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等附件。小黑次日按照合同约定向白女士支付了定金，并决定2012年11月26日办理银行面签等手续。

但2012年11月26日，白女士致电我爱我家公司要求推迟办理前述手续。

随后，白女士多次爽约，最终白女士以其丈夫不同意出售该套房屋为由，表示不愿意将此房屋出售。

小黑因与白女士协商购房之事未果，遂向人民法院提起诉讼，要求白女士继续履行双方的购房合同，且支付相应的违约金。

一审法院审理查明后判决驳回小黑的诉讼请求。小黑不服提出二审，二审法院做出维持原判的决定。

律师说法：

（一）出售夫妻共有房产只有一人签字，该合同是否有效？

本案中，我爱我家作为中介机构，曾向小黑释明该房屋属于白女士与其丈夫婚后共有财产，小黑在知晓此事后与白女士签订了相应的购房合同。

法院审理中认定，虽然涉案房屋系夫妻共有财产，该份合同也只有白女士一人签字，但系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。

因此，一般而言，若合同不存在法定无效情形，出售夫妻共有房产只由夫或妻一人签字，该份合同有效。

（二）夫或妻一方不同意出售共有房屋，买家是否可以主张继续履行购房合同？

本案中，小黑的诉求是继续履行其与白女士签订的购房协议，白女士配合其办理过户等手续。

法院经审理认为，小黑称双方签订合同时白女士明确表示其丈夫同意出售该房屋，并会配合小黑办理过户等手续。

但小黑所提供的证据都无法证明白女士的丈夫表示同意出售该房屋。

且白女士丈夫参与庭审，并在庭审中表示其不知晓此事，并不同意出售该房屋。

鉴于此法院最终认定，因该房屋属于夫妻共同财产，对其处分应征得共有人的意见，夫或妻一方明确表示不同意出售，则售房合同无法继续履行，买家可以主张解除合同。

（三）买卖合同无法继续履行，买家可以要求对方承担违约责任吗？

夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任。

换句话说，善意的买家在解除合同时，可以要求对方承担违约责任。

因小黑在购房时明知该房屋属于夫妻共有财产，其在诉讼中应该举证证明白女士的丈夫知晓出售房屋一事，并且同意出售该房屋，

但实际上小黑并没有向法庭提供相应证据，且白女士丈夫本人在庭审时表示不同意出售该房屋。

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作者：谢红志律师

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