老群在妻子去世后，通过房改优惠政策购买了一套房屋，登记在自己名下，并一直居住在该房屋内。

2017年6月，老群的孙子小益已年满9周岁。同年的10月，老群与小益的父母共同前往房管局，签订了《二手房买卖合同》，买受人为小益，成交价为100元，该房屋就此过户到了小益名下，但产权证仍由老群持有，该房屋也由老群继续居住。

2020年，老群与小益父亲因家庭纠纷发生矛盾，小益父亲自行将该房屋产权证挂失、重新申领并持有。老群一气之下，向法院起诉小益，要求确认双方的房屋买卖合同无效，并将房屋恢复登记至老群名下。

那么，老群能要回该房屋吗？

群益普法

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中双方虽然签订有《二手房买卖合同》，但双方均确认没有买卖房屋的意思表示，故该买卖合同应认定为无效合同。

虽然房屋买卖关系无效，但双方当时进行的过户登记是自愿行为。

那么以买卖为名进行的过户登记，所隐藏的法律行为是老群主张的借用，还是小益及其代理人小益父亲主张的赠与，成为本案主要的争议焦点。

法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。

不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

因案涉房屋已经办理了过户手续，产权从老群名下已转移登记至小益名下，故小益现为案涉房屋的合法产权人，老群提出双方的法律关系为房屋借用，要求小益予以返还，则老群应对该主张提供相应证据证明。

在当事人的证据不足以证明案涉房屋今后需要返还的情况下，对于祖孙之间发生的已确定非买卖关系的房屋过户行为，赠与具有高度盖然的可能性。

法院审理后认定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

老群陈述，其将案涉房屋过户给孙子系为其入学所需。而小益及其代理人小益父亲认为，案涉房屋过户系老群的自愿赠与。

由此可见双方当事人虽对案涉房屋过户给小益的真实原因有异议，但是均认为双方签订二手房买卖合同时并不存在真实的房屋买卖的合意。

况且房屋买卖合同上载明的房屋成交价为100元，显然并非正常的房屋买卖价款，故应认定案涉二手房买卖合同应属无效合同。

老群将案涉房屋过户给小益系基于赠与的意思表示，案涉二手房买卖合同无效并不影响亦难以否定老群将案涉房屋赠与小益的真实意思表示，亦无法对抗赠与合同已经履行完毕，案涉房屋已归属于小益的事实。

最终法院判决确认案涉房屋归小益所有。

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作者：群益-吴宏斌律师

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