承租人为坐收渔翁之利有时会将自己承租的商铺转租给第三人，在出租人同意承租人转租的前提下，因转租合同期限超过原租赁合同期限，且原租赁合同到期后，出租人表示不再续租而产生的纠纷该如何解决呢？

2009年5月10日，京瑞公司与东方新升公司签订《租赁合同》，双方约定：

京瑞公司将自有商铺出租给东方新升公司；租赁期限自2009年3月15日至2015年3月14日；合同期满后自行终止，任何一方欲续租的，应在合同期满60日前书面向对方提出，经对方书面同意后，可签署新合同继续租赁关系；如果对方不同意或双方在期满前就新的租赁条件不能达成一致书面意见的，则合同到期终止。

合同签订后，京瑞公司按照约定将商铺交付给东方新升公司。

合同履行期间，东方新升公司经京瑞公司同意后将该商铺转租给川湘鱼公司使用，转租合同约定的租期自2009年4月20日至2016年4月19日，并由川湘鱼公司向京瑞公司支付租金。

2015年1月和3月，京瑞公司分别向东方新升公司和川湘鱼公司发出通知函，表示：租赁合同将于2015年3月14日到期，到期后不再续签合同，要求川湘鱼公司和东方新升公司在合同到期后交还房屋。

合同约定租期届满时，川湘鱼公司以转租期限尚未届满为由拒绝腾退房屋。因双方协商未果，京瑞公司将川湘鱼公司诉至法院，要求川湘鱼公司返还商铺，并给付逾期房屋使用费用。

一审法院审理后，最终支持了京瑞公司的诉讼请求。

律师说法

（一）商铺转租期限超过原租赁合同期限，转租合同是否有效？

依据我国相关法律规定，承租人转租的应当征求出租人的意见，出租人同意的，承租人可将租赁物转租给次承租人。此时，承租人与次承租人在满足合同成立条件的情况下，双方形成的租赁合同合法有效。

一般而言，转租合同的期限应与原租赁合同期限保持一致，如果转租合同期限超过原租赁合同期限，当原租赁合同到期后，且出租人与承租人不再续签原租赁合同，出租人此时有权收回租赁物。

因此，转租合同期限超过原租赁合同期限部分无效，但出租人与承租人另有约定的除外。

（二）原租赁合同期满次承租人拒不归还房屋怎么办？

原租赁合同期满，出租人明确表示不与承租人续签租赁合同，此种情况下，出租人应该通知商铺的实际占有人，并给予次承租人一定合理期限，要求其腾退房屋。

此时，次承租人对商铺属于无权占有，应当将商铺返还。若其拒绝返还，属于侵犯出租人的所有权，出租人可以以排除妨害或返还原物为由向法院提起诉讼，并可以主张次承租人迟延腾退房屋期间的使用费用。

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作者：谢红志律师

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