居住权是我国民法典新增的一种用益物权。《民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同的约定，对他人的住宅享有占有使用的权利以满足生活居住的需要。

《民法典》还明确规定了居住权需要以书面合同的方式设立，并应当向登记机构申请居住权的设立登记，居住权自登记时设立，居住权不得转让和继承等。

《民法典》确立居住权这一制度，有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障，以保护老年人群、离婚妇女等特定人员或者是弱者。

2006年，老白、老黑结婚，婚后未生育子女，2014年，老白患病，立下遗嘱，表示过世后，将其婚前的个人房屋赠与其弟小白，但老黑仍可以居住。

2016年，老白病逝，小白与老黑因遗产对簿公堂。后法院判决该房屋归小白所有，老黑拥有该套房屋的居住使用权。

判决后，老黑一直居住在该套房屋内，小白未曾打扰。

2021年初，老黑发现自己住的这套房子被小白挂在某网络平台出售，老黑担心房子被卖了以后影响自己继续居住，于是，老黑遂到法院，申请居住权强制执行。

法院2月份依法作出执行裁定，将该房屋的居住权登记在老黑名下。该案成为了民法典颁布后首例居住权执行案件。

如果我国《民法典》没有确定居住权制度，老黑享有的居住权不能通过登记进行公示，那么，第三人在不知情的情况下，购买了涉案房屋，必然损害老黑的居住权，可能会导致老黑居无定所。

在本案中，老黑通过申请强制执行，对其居住权依法进行登记。

依法享有民法典规定的居住权这一用益物权。

作为物权，居住权同样具有对世性的特点，且在占有、使用这两项权能上，居住权可以对抗所有权，优先于所有权。其权利不因为所有权人的变更而消灭。

民法典所确定的居住权应与普通意义上的“居住”相区别。

我国居住权的设立采用的是登记生效主义，通过合同或其他合法意定方式产生居住权的依据后，当事人还需要遵循公示公信的原则，履行登记手续，否则居住权并未设立，因此也不可能产生对抗善意第三人的效力。

而习惯性或者长期居住不会理所当然的产生居住权。

哪怕在涉案房屋中居住多年，仍然不会只凭时效就取得居住权。因此也不会产生居住权的效能。居住权作为新型物权在实践中还有许多的问题有待解决，立法上也有进一步通过司法解释进行完善并细化的空间。

无论如何，在未来房产交易及相关的司法实践中，需要充分考虑到居住权的存在，这是房产交易所不容忽视的一个变量。

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作者：邵先梅律师

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